門前仲町 賃貸マンションの開発メーカー

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幅広いシェアを獲得できる上、規模のメリットによりコスト削減につながりうるので、標準化生産へのインセンティブをもたらすことになる。二○世紀初頭には、アンダーセン・ウィンドウ社が窓を工場生産し、合理的な価格で販売することに成功し、その後、さまざまな分野で標準的部材のプレハブ生産化が進むことになっていった。
享受しうるものとなっている。プラットフォームフレームエ法が、より経済合理性の高い手法として浸透していった背景には、アメリカ住宅建設において、部材の標準化が進んでいたことがある。
アメリカの資材・部材の標準化は、プラットフォームフレームエ法の登場によって、モジュールの標準化として材木の大きさ一つにまで広がり、資材流通の柔軟性を高め、コストの削減に大きく寄与することになった。それ以前も、モジュールの標準化までではないが、かなりの程度部材の標準化は進んでいた側面があり、それがプラットフォームフレームエ法でのいっそうの標準化を可能とした背景とも言える。
従来から標準化していた要因の一つに、現在約八割の住宅で、直接間接的に使用されていると言われるホームプラン集の存在がある。ホームプラン集は、一冊の本に定番商品として評価されたものを中心に二○○種類から五○○種類に及ぶ住宅のモデルが掲載されている。
住宅購入者にとっては、将来の買換えを前提に、定番商品として標準性の高い住宅を選択することが可能となる。住宅建設者としても、すべての設計図書が揃っているホームプラン集の利用は、設計面での負担を減らすことが、日本では、小規模工務店と大規模住宅メーカーが並存している。
大手八社の戸建住宅着工戸数に占めるシェアは二割程度であり、残りのほとんどが在来工法の中心的担い手である小規模工務店によるものである。また、住宅部品産業でも、システムキッチンやユニットバスなど住宅設備分野を中心に規模の大きなメーカーも存在するが、末端では地域ごとの小さな企業が地場のモジュールに則した小規模供給を行っている。
差別化戦略をとる大手の住宅完成品メーカーでは、基本的部材を中心に自ら工場を持つか系列会社から部材調達を行い、独自のルートで製造から施工までを行える閉鎖システムを確立し、その内部限りでの標準化が進んでいるのが現状である。販売半例比較法は、近傍比較物件をＭＬＳやインターネット上に公表されたデータベースの中から複数選択し、相対的な比較を行い当該物件の価格を決定する方法である。

比較物件が、ある事項について当該物件より優れていればマイナス（｜）の価格調整が行われ、その事項については当該物件のアメリカで用いられる住宅価格の鑑定報告書には種々あるが、鑑定協会は表形式報告の標準として新築複製費用法は、当該物件の「新築複製費用」すなわち「建替え費用」を積算により推計し、築年数の時間的経過による劣化、あるいは逆に改修（増改築や設備の取替えなど）による価値の上昇などを考慮したトータルの「減価」を差し引くものである。者の見積りや市販のコストマニュアルなどを用いる。
減価の推計には、「築年減価法」等が多く用いられる。「築年減価法」は、建物の「築年数。
寿命関係」という基本コンセプトに基づいている。これは建物全体の改修だけでなく、建物のさまざまな構成要素（屋根、壁あるいは諸設備など）にも適用されるものである。
この「築年数。寿命関係」は「築年減価法」において最も重要なコンセプトであるが、そのキーワードは、「経済寿命」および実際の築年数とは異なる「実質築年数」である。
「実際の築年数」は文字どおり、竣工時からの実際の時間経過である（いわゆる「築○年」といわれるもの）。一方、「実質築年数」は、不動産鑑定人による市況判断によるもので、状況に応じて実際の築年数よりも減り増価格が比較物件よりも減少する要因となる。
逆に、比較物件がある事項について当該物件よりも劣っていれば、その事項についてはプラス（土の価格調整を行い、当該物件の価格が比較物件の価格よりも増加する要因となる。比較においては、単に敷地面積や床面積の広さによる価格評価だけではなく、建物や設備・外構などの改修・整備状況あるいは眺望などの品質にかかわる事項についても具体的に評価が行われる。
一方、この物件において、内装改修に加えて外壁の雄替えや屋根材の取替えなどが行われていた場合には、「実質築年数」は一五年よりも短くなる。逆に、この物件の使用状態が悪く、また通常の維持管理や補修が施されていない場合には、その「実質築年数」は一五年よりも長くなる。

したがって、アメリカでは新築住宅であれ中古住宅であれ、将来の売却を想定して、向分の所有する住宅の市場価仙を高めるべく通常の維持管理は当然のことであり、さらに必要に応じて設備や外装（屋根材などを含む）の改修・取替えを行っているのである。逆に言えば、アメリカには、頻度の高さを背景として、住宅の改善・改修を正当に評価しようという意識と、それを具現化する仕組みが存在するのでえたりするものである。
すなわち、「実質築年数」の推計においては特別の数式やマニュアルのようなものはなく、あくまで不動産鑑定人の経験や類似事例からの総合判断によるものである。「実質築年数」の推計においては、当該物件の維持管理が特段に優れている場合や改造・改修や近代化などが適切に施されている場合には、その「実質築年数」は実際の築年数よりも短くなる（減価率は減少する）。
逆に、適切な維持管理や改造・改修などが行われていない場合や使用状態が悪い場合には、「実質築年数」は長くなるたとえば、築一五年の一戸建住宅を考えてみる。
仮に、内部の壁紙は何回か張り替えられてはいるが、屋根は特に何も施されていない場合には、その「実質築年数」は実際の築年数と同じ一五年である。このように内装取替えのような軽微な改修では、通常、「実質築年数」を下げることにはならない。
アメリカでは、政府機関または政府機関に準じた機関が三○年の超長期固定住宅ローンを供給している。証券化手法においては、債務者がデフォルトした場合、最終的には、担保資産である住宅の売却処分によってローンの回収を図ることとなるため、住宅の担保価値が重要視される。
したがって、新築であっても担保価値に乏しい物件に対する融資はできず、反面、中古住宅であっても担保価値が十分であれば、築年に関係なく評価に見合った融資を受けることができる。こうした背景もあり、アメリカでは、担保価値を継続させるための改修・補修に対する融資を政府機関（連邦住宅局）または政府機関に準じた機関（ファニーメィ、フレディマック）が行っている。
また、改修・補修によって増加する担保価値を反映させたリモデリング融資や、売主が買主のために改修・補修のための資金調達を行える仕組みもある。わが国の住宅金融公庫の中古住宅融資は、かつて築年数の制限があり、金利、返済期間、融資額などの融資条件も新築住宅に比べて不利であった。
現在は、住宅の仕様、維持管理状況などが適切な中古住宅は新築同様の融資条件となっている。
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